引言：城市更新的“下半場”命題
在廣州城市化進程不斷加速的當下，城中村改造已從單純的物理空間重建邁向了全生命周期運營的新階段。據統計，廣州現存的城中村改造項目數量超過200個，預計到2030年，這些改造項目將釋放出超過5000萬m2的運營空間。如何借助精細化運營來充分激活存量資產價值，成為決定改造成效的關鍵所在。本文將從運營內容體系的構建、多元化盈利模式的設計以及可持續發展路徑這三個重要維度出發，全方位解析廣州城中村改造后續城市運營的創新實踐，旨在為超大城市的城中村改造提供有益的參考與借鑒。
城市運營的內容體系構建
（一）基礎設施智慧化運營
市政設施網絡化運維。?在廣州的城中村改造項目中，積極采用“物聯網+數字孿生”技術，對改造區域的道路、管網等市政設施實施全生命周期管理，實現設施運維的智能化與高效化。例如，白云區大源村項目通過部署2000個智能傳感器，精準監測管網的運行狀況，使得管網漏損率從12%顯著降至5%，每年節省的維護成本超過800萬元。這一成功案例彰顯了智慧化管理在提升市政設施運維效率、降低運營成本方面的巨大潛力。綜合能源系統建設。?構建“光伏+儲能+智能電網”的區域能源體系，是廣州城中村改造在能源領域的一大創新舉措。番禺區里仁洞項目率先建成10MW屋頂光伏，滿足了社區60% 的用電需求，每年減少碳排放量達1.2萬噸，為實現“雙碳” 目標貢獻了積極力量。同時，試點虛擬電廠模式，參與電力需求側響應交易，如海珠區瀝滘項目在2023年通過負荷調節獲利超300萬元，既保障了能源供應的穩定性，又創造了可觀的經濟效益。
（二）智慧社區生態營造
數字化服務平臺。開發集成物業、政務、商業服務等多種功能的社區APP，為居民提供便捷的一站式數字化服務。以天河區車陂項目為例，該社區APP實現了98%的繳費線上化，家政服務的響應時間也縮短至15分鐘，極大地提升了居民的生活便利性和滿意度。此外，運用AI算法對居民行為數據進行分析，能夠動態優化商業布局，提高社區商鋪的出租率和商業活力。白云區陳田村社區商鋪出租率在數據驅動下提升至95%，充分體現了數字化服務對社區商業發展的積極促進作用。適老化與低碳改造。在越秀區登峰村等老齡化社區，加裝智能跌倒監測系統，建設無障礙通行網絡等適老化設施，為老年人提供了更加安全、舒適的生活環境，彰顯了對老年群體的人文關懷。同時，推廣雨水花園、垂直綠化等海綿設施，提高社區的綠地率和生態環境質量。荔灣區花地灣項目通過這些低碳改造措施，將綠地率提升至35%，有效改善了社區的微氣候，提升了居民的生活品質。
（三）產業園區價值再造
產業載體定制開發。?針對現代產業集群的發展需求，南沙區東涌項目建設了5.0產業空間，其層高達8米，荷載為 1.5噸/m2，這種高標準的產業載體吸引了12家半導體企業入駐，為產業升級和創新發展提供了有力支撐。此外，配套建設人才公寓、共享實驗室等設施，如黃埔區茅崗項目實現了“研發-中試-量產”空間的無縫銜接，為企業提供了全方位的服務和支持，促進了產業的高效協同發展。
產業服務生態構建。?設立園區企業服務中心，為企業提供政策申報、供應鏈金融等增值服務，解決了企業在運營過程中的實際問題，提升了園區的產業服務水平和企業的滿意度。與廣汽、微信等龍頭企業共建創新中心，如白云區羅沖圍項目成功孵化了3家國家級高新企業，通過集聚優質資源，培育創新動能，推動了產業園區向高端化、智能化、綠色化方向發展。
創新盈利模式設計
（一）三級收益體系構建
基礎收益層（占總收入40-50%）。政府購買服務成為基礎收益的重要來源之一，主要包括市政設施運維、公建配套管理等方面。例如，天河區采用“按效付費”模式，政府每年支付服務費2.3億元，確保了公共服務的穩定供給和設施的良好運行。同時，物業租賃收入也占據基礎收益的較大比重，安置房底商的平均租金達到150元/m2/月，停車場泊位的利用率也超過了85%，為運營主體提供了持續穩定的現金流。增值收益層（占總收入30-40%）。數據服務方面，通過對脫敏后的車流、能耗等數據進行深度挖掘和分析，并提供數據接口服務，番禺區在2023年實現了數據交易收入5000 萬元。在產業服務領域，園區企業股權投資、供應鏈金融利差等方式也帶來了可觀的收益。例如，黃埔區科技園通過產業服務每年獲得投資收益達1.2億元，進一步提升了項目的盈利能力和綜合效益。資本收益層（占總收入20-30%）。資產證券化為城中村改造項目提供了新的融資渠道和退出機制。廣州地鐵集團發行了全國首單保障房REITs，規模達到50億元，綜合融資成本僅為3.8%。此外，土地增值分成也成為資本收益的重要組成部分。白云區黃邊村項目通過產業導入帶動周邊地價上漲30%，從而獲得了2.6億元的增值收益分成，實現了土地價值的最大化。
（二）典型盈利模型案例
“白云湖模式”（產業園區運營）。在前期，采用政府代建+貼息貸款的方式，有效降低了資金成本，使其控制在4.2%。中期則依靠租金收入和服務費收入來維持運營，其中租金水平達到6元/m2?/天，出租率保持在92%。后期通過企業股權退出和REITs發行，實現了高達15%的內部收益率（IRR），形成了完整的盈利閉環，為產業園區的可持續運營提供了有力保障。
“永慶坊模式”（文商旅融合）。永慶坊項目充分發揮了文化空間租賃的優勢，以80元/m2/天的租金吸引了眾多文化創意企業入駐。同時，通過文創IP授權，每年獲得收入3000萬元，并從沉浸式體驗的門票收入中抽取15%的提成，實現了文化、商業和旅游的深度融合與協同發展，打造了具有廣州特色的文商旅融合盈利模式，為城市的文旅產業發展注入了新活力。
三
可持續發展建議
（一）政策機制創新
建立“改造成效后評估”制度，將運營收益納入項目考核指標體系，以確保改造項目的長期效益和可持續性。試點“容積率獎勵”政策，對運營達標的項目給予10-15%的容積率提升，鼓勵市場主體積極參與城中村改造項目，提高項目的開發強度和經濟效益，同時為城市發展預留更多的空間和潛力。
（二）技術創新應用
開發城市更新區塊鏈平臺，實現征拆補償、資產交易等流程的全流程上鏈，確保數據的真實性和不可篡改，提高項目的透明度和公信力，降低交易風險。推廣CIM（城市信息模型）技術，構建數字孿生運營系統，實現對城市更新項目的實時監測、模擬分析和優化決策，為城市的精細化管理和智慧化運營提供有力支撐。
（三）資本循環體系
設立千億級城市更新母基金，采用“國資引導+市場跟投” 的架構，吸引社會資本廣泛參與城中村改造項目，拓寬項目的資金來源渠道。推動“PPP+REITs”銜接機制，允許社會資本通過REITs實現退出，提高社會資本的投資積極性，形成資本的良性循環，為城市更新項目的持續推進提供充足的資金保障。
（四）社區治理創新
建立“物業信托制”，由業主共管運營收益，保障居民的合法權益，增強居民的歸屬感和認同感。學習上海紅旗村改造模式，培育村集體股份企業，發展本地化運營服務，充分挖掘村集體的內生動力和資源潛力，提高村集體的自我管理和自我發展能力，打造共建共治共享的社區治理格局，促進社區的和諧穩定與可持續發展。
結語：走向“運營驅動”的城市更新4.0時代
廣州城中村改造正站在新的歷史起點上，從傳統的“開發導向”向“運營導向”的新階段邁進，這一轉變標志著廣州城市更新進入了4.0時代。在這一時代背景下，未來需重點構建三大能力：一是數據資產化能力，打通“物聯網-大數據-金融化”價值鏈，充分發揮數據作為重要生產要素的作用，為城市運營提供智能化決策支持；二是產業培育能力，形成 “空間+服務+投資”的產業生態，培育壯大新興產業集群，提升城市的產業競爭力和創新能力；三是資本運作能力，建立“募投管退”的完整閉環，實現資本的高效運作和價值最大化，為城市更新項目提供持續的資金動力。通過運營模式創新，真正實現“改得動、建得好、管得活”的可持續發展目標，為超大城市更新提供“廣州方案”。
